7月土地市场降温 热点一二线城市溢价率走低

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7月土地市场降温 热点一二线城市溢价率走低

  进入7月,地方政府仍在密集卖地。不过,由于融资收紧的预期,7月一二线城市土地市场已出现明显降温。

  中原地产研究中心的数据显示,截至7月24日,全国热点的一二线城市合计土地成交711宗,成交土地金额2233.28亿,土地成交溢价率只有10.24%,相比之前几个月明显下调。

  7月22日,位于广州增城的4宗商住地及番禺的2宗旅游用地集中出让,总起始价达100.87亿元。最终,2宗地流拍,4宗地块底成交,总成交金额82.22亿元。

  其中,华侨城只经过一轮报价,以底价35.16亿元摘得增城区石滩镇郑田村一地块,折合楼面价为1.1万元/平方米。 增江街陆村村一地块,同样以底价成交,由广州合生东宇房地产有限公司竞得,成交价为11.19亿元,折合楼面价9500元/平方米。增城区永宁街简村村一地块,和增城区荔城街庆丰村一地块均以流拍结束。

  今年上半年,郑州土地市场一直很火,鲜有地块流拍,即使有,都是商业地或是工业用地。但下半年刚开始,就出现住宅用地流拍情况。7月10日,郑州出让8宗地,这也是为本月出让土地地块最多的一次土拍。其中金水科教园区51号地被广汇实业竞得,常西湖新区54号地被融信竞得,管城55号、56号、57号地被振兴竞得,福建福晟竞得高新区16号地,二七区52号地流拍,管城53号地被中止出让。

  同一天,常州新龙路南侧、新庆路西侧地块(荷园3#地块)以及梅庄路南侧、玫瑰路东侧地块(西林公园东侧地块)开启网络竞拍。最终,光明以8.36亿元竞得荷园3#地块,成交楼面价为6904元/平方米,溢价率为1%。西林公园东侧地块由于无人竞价而遭遇流拍。

  更早之前的7月3日,南京下半年首场土拍开槌,7宗涉宅地块均成功出让,成交总金额达240亿元,这也是南京今年以来土地出让收入最多的一场土拍。但7宗地块均未突破最高限价,其中2宗地块以零溢价成交,而综合溢价率也仅为16%,低于南京6月18日和6月5日土拍29%、21%的综合溢价率。

  中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析,从土地市场看,2019年出现了“小阳春”,从4月开始,一二线城市连续小阳春升温,土地单月成交金额均在3000亿以上,溢价率也保持在20%左右。

  Wind统计显示,2019年以来,房企境内外合计发债规模已达6047亿元,其中境外发债2645.08亿元,上半年净增量达375亿美元,同比增幅127%。

  而从7月份开始,连续出台的收紧信托与海外融资政策,均对房地产企业拿地造成了一定影响,溢价率已经明显下调。

  7月12日,发改委官网挂出一则通知,题为“关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知(发改办外资〔2019〕778号)”,对房企海外发债加强约束,新融资只能用于置换一年内到期之中长期海外债务,同时还需就债务规模、期限等进行备案登记。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经分析,《通知》充分体现了防范金融风险的政策导向。尤其是此前关于海外发债的各种例子比较多,所以从防范外部金融风险传导到国内市场等角度看,政策出台非常及时,也有助于进一步规范房地产企业的海外发债政策。

  申万宏源近期发布的《2019下半年中资地产行业投资策略》研究报告显示,2018年三季度开始,公司债的发行审批略有放松,但在今年以来的核心城市 土地热潮下,5月份开始重新收紧。目前,离岸市场成为开发商更加依赖的融资渠道,板块整体的外债比例进一步上行。“我们对高杠杆开发商维持谨慎,其在未来行业周转放缓过程中受损最大。”

  根据报告,世茂房地产(.HK)、中海外宏洋(.HK)、雅居乐(.HK)、旭辉控股(.HK)、中海外(.HK、禹洲地产(.HK)的外债占比位居前列。这些企业外债发行收紧影响也会比较大。

  以禹洲地产为例,申万宏源近期发布的研究报告将禹洲地产评级下调至中性。报告称,禹洲地产的总有息负债规模可能较去年底上升超过三成至600亿左右,而外债占比则从30%升至45%。

  张大伟说,在港交所上市的房企发行美元债较多。随着融资的收紧,这些企业后续拿地也将受到影响,预计土地市场将明显降温。

  另一方面,小阳春结束,楼市成交降温,也是开发商拿地更加谨慎的主要原因。国家统计局发布的6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,6月份楼市出现了明显调整,特别是二手房价格,出现了29%的城市下调的情况,也就是有20个城市二手房价格跌了。

  以广州为例,进入6月,无论是中心城区还是近郊区,二手房都出现了明显降温的态势。今年3月,急于换房的张先生卖掉了位于新塘凤凰城的一套两房,成交单价为每平方米2.2万元左右。家住金沙洲板块的高女士也说,她所在小区的回调幅度很明显,大概回调了10%。

  张大伟说,在7月份融资收紧的预期下,热点城市的土地溢价率开始明显下调,如果这一政策持续,不排除后续土地市场流标再次明显增加的可能性。

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